Parhaat REIT:t 2022 – kiinteistösijoitusyritykset osingonmetsästäjille

Sijoittaminen REIT:eihin: Näillä kiinteistöosakkeilla sijoittaja voi hyötyä kovasta asuntojen kysynnästä.

Vuoden 2020 alussa tapahtuneen koronaromahduksen jälkeen osakkeet olivat lähes jatkuvassa nousussa. Ei siis ollut yllättävää, kun syksyllä 2021 osakemarkkinoiden kasvu kääntyi laskuun. Tämä johtui korkeasta inflaatiosta, jonka aiheutti pääasiassa osien ja raaka-aineiden puute, mikä vuorostaan johtuu toimitusketjujen häiriöistä. Osakemarkkinoiden laskua kiihdytti vuoden 2022 alussa Venäjän hyökkäys Ukrainaan. Taloustutkijat pitävät taantumaan ajautumista mahdollisena, minkä yhtenä syynä voi pitää energian hintojen valtavaa nousua. Yritysten voittojen kehitys tässä ympäristössä on todennäköisesti hyvin epävarmaa.

REIT: Korkean tuoton sijoitus kiinteistöalalle

Toisin kuin valtioiden joukkovelkakirjalainoilla, kiinteistösijoituksilla voidaan edelleen saavuttaa houkuttelevia tuottoja. Varsinkin korkean inflaation aikana reaaliomaisuudella on suuri kysyntä ja ne ovat tuottoisia. REIT-rahastojen avulla sijoittaja voi myös hajauttaa sijoituksiaan laajasti.

REIT:it (Real Estate Investment Trust) ovat osakeyhtiöitä, joka sijoittaa kiinteistöalalle ja maksaa yleensä suuria osinkoja. Suomeksi käytetään myös nimitystä kiinteistösijoitusyritys. Sijoitusmuoto on jo pitkään ollut erittäin suosittu esimerkiksi Yhdysvalloissa, jossa REIT-yhtiöitä on ollut olemassa jo 1960-luvulta lähtien. Tutkimusten mukaan yli 80 miljoonaa amerikkalaista on jo sijoittanut REIT-rahastoihin, ja markkinoiden volyymi on puoli biljoonaa Yhdysvaltain dollaria. Myös Australiassa ja Ranskassa REIT-rahastot ovat jo pitkään olleet vakiintunut omaisuusluokka. Vuonna 2007 käyttöön otetut kiinteistöosakkeet ovat kuitenkin yhä suositumpia myös esimerkiksi saksalaisten sijoittajien keskuudessa.

Oikean REIT:in löytäminen voi kuitenkin osoittautua haastavaksi. Lähimarkkinoilla Saksassa tarjonta on rajattua, mutta toisaalta kansainvälisesti tarjolla on useita satoja REIT-rahastoja. Siksi artikkelissa tarkastellaan, mitkä kiinteistöalan REIT-rahastot ovat yksityisten sijoittajien kannalta houkuttelevimpia.

REIT:ien ominaisuuksia

REIT on julkisesti noteerattu osakeyhtiö, joka kerää varoja kiinteistöalan investointeja varten ja jonka on täytettävä erityiset laatukriteerit ja avoimuusvelvoitteet. Kiinteistörahastojen tavoin REIT ostaa, hallinnoi, vuokraa ja myy yksittäisiä kiinteistöjä tai kokonaisia kiinteistösalkkuja. Kiinteistösijoitusrahastojen käyttöönoton tarkoituksena oli luoda sijoitusväline, joka mahdollistaa laajojen sijoittajaryhmien sijoittamisen kiinteistöihin ja joka samalla yhdistää pääomamarkkinat ja kiinteistöalan. Toisin kuin avoimet kiinteistörahastot, REIT-rahastot ovat osakkeita, joilla voidaan käydä kauppaa pörssissä milloin tahansa ilman pitoaikoja, myynti- ja kaupankäyntipalkkioita. Sijoittajat maksavat vain normaalit kaupankäyntimaksut.

Eri maat ovat asettaneet REIT:eille erilaisia rajoituksia. Esimerkiksi Saksassa REIT:n velkasuhde ei saa ylittää 55 prosenttia. Maassa REIT-rahastot sijoittavat pääasiassa kiinteistöihin, kuten ostoskeskuksiin, toimistorakennuksiin, hotelleihin tai sairaaloihin. REIT-sijoituksia asuinkiinteistöihin on sen sijaan rajoitettu ankarasti ja investointeja voidaan tehdä esimerkiksi vain vuoden 2007 jälkeen rakennettuihin asuntoihin. Tämän vaatimuksen tarkoituksena on estää asuinkiinteistömarkkinoiden ylikuumeneminen, joka voisi johtaa vuokrankorotuksiin. REIT:n varat koostuvat kiinteistöistä, maa-alueista, osuuksista kiinteistöyhtiöissä, käteisvaroista ja kiinnityslainoista.

Tärkeä kriteeri REIT-rahastoille: korkeat osingot osakkeenomistajille

Toinen REIT-rahastojen piirre on se, että suuri osa voitoista jaetaan välittömästi. Useissa Euroopan maissa REIT-rahastojen osalta edellytetään, että vähintään 90 prosenttia voitoista maksetaan suoraan osakkeenomistajille. Suurten välittömien jako-osuuksien tarkoituksena on varmistaa riittävät verotulot huolimatta yritystason verovapaudesta. Puhtaille kiinteistöosakkeille ja kiinteistörahastoille ei ole vastaavaa vähimmäiskorvausta. Sijoittajille korkea voitonjakosuhde merkitsee tasaista osinkotuloa. REIT-rahastot ovat siksi yleensä myös hyviä osinko-osakkeita.

Osakkeiden ja kiinteistörahastojen etujen yhdistäminen

Hybridituotteina REIT-rahastoissa yhdistyvät osakesijoitusten edut (helppo kaupankäynti, likviditeetti, alhaiset transaktiokustannukset) ja avoimien kiinteistörahastojen ominaisuudet. Pörssilistautuminen tekee REIT-rahastojen hinnoista kuitenkin alttiita heilahteluille, sillä ne ovat erityisen herkkiä korkojen nousulle. REIT-rahastojen korrelaatio joukkovelkakirja- ja osakemarkkinoihin on kuitenkin alhainen, joten ne ovat suojautumisvaihtoehto muihin aloihin ja osakkeisiin vaikuttavia hintavaihteluita vastaan.

2021: Kriisivuotta seurasi REIT:ien huippuvuosi

Alhaiset korot, vuokrien hintojen tasainen nousu ja voimakkaat pääomavirrat siivittivät kiinteistömarkkinoita yhä korkeammalle vuodesta 2010 lähtien. Niiden hinnat olivatkin jatkuvassa nousussa. Tämä koski myös REIT:ien kannalta tärkeitä liikekiinteistöjä. Pelkästään vuodesta 2010 lähtien esimerkiksi saksalaisten toimistojen, ostoskeskusten, hotellien ja vastaavien hinnat ovat nousseet keskimäärin yli 30 prosenttia. REIT-alustan ja rahastoyhtiö Nareitin analyysin mukaan vuosi 2019 oli paras vuosi sitten vuoden 2014 erityisesti yhdysvaltalaisille REIT-rahastoille, joiden keskimääräinen tuotto oli 28 %. REIT-rahastot hyötyvät matalista tai negatiivisista koroista. Mutta 2020 vuoden alussa alkanut koronakriisi, vaikutti myös REIT:eihin. Ihmisten rajoitettu liikkuvuus ja etätyöskentelyn yleistyminen aiheuttivat paineita erityisesti toimistokiinteistöjen hintoihin ja vuokriin. Tämän seurauksena monien REIT-rahastojen kurssit kääntyivät laskuun, ja yhdysvaltalaiset REIT-rahastot romahtivat Nareitin mukaan pahimmillaan keskimäärin -42 prosenttia. Vuoden 2020 loppupuolella tämä matalasuhdanne laski -5 prosenttiin vaikuttavan elpymisen ansiosta. Vuoden 2021 alkuun mennessä koko REIT-sektorilla vallinnut notkahdus oli jo kokonaan ohi. Koronaviruksesta erityisesti kärsineisiin aloihin, kuten vähittäiskauppaan, hotelleihin ja toimistoihin keskittyneet REIT-yhtiöt jäivät kuitenkin aluksi huomattavasti jälkeen. Vuoden 2021 lopussa REIT-rahastot kirjasivat kuitenkin toiseksi voimakkaimman vuotuisen kasvun FTSE Nareit Equity REITs -indeksillä mitattuna, joka on perustettu vuonna 1971. Indeksi nousi vuonna 2021 yhteensä +41 %. Vain vuosi 1975 toi REIT-sijoittajille hieman vahvemman tuoton, ja sen tulos oli +43 %. REIT-indeksi on muuten noussut lähes kaksi prosenttiyksikköä enemmän vuodessa kuin S&P 500-indeksi sen perustamisesta lähtien.

REIT-yhtiöiden näkymät: Korkea inflaatio lisää nousupotentiaalia

Sijoitusyhtiö Hazelview Investmentsin mukaan ne, jotka luulevat, että REIT-rahastojen nousupotentiaali on käytetty loppuun, voivat kuitenkin erehtyä. Markkina-analyysissään “2022 Global REIT Outlook” Hazelview Investments arvioi, että REITS-rahastojen tuotto on jälleen kaksinumeroinen, 12–15% vuonna 2022. Myös Thiemo Volkholz omaisuudenhoitaja PGIM:stä uskoo markkinoilta löytyvän edelleen kasvupotentiaalia. Hänen mielestään korkea inflaatio on tärkein hintoja nostava tekijä. Volkholzin mukaan REIT-rahastot ovat historiallisesti tuottaneet paremmin kuin osakkeet korkean inflaation aikana. Esimerkiksi vuosina 1973-2020 REIT-rahastot tuottivat huomattavasti paremmin kuin S&P 500-indeksi, +3,6 prosenttia, kun inflaatio oli yli +4 prosenttia. Kolmen ja neljän prosentin välisellä inflaatiovauhdilla sijoitus olisi tuottanut jopa lähes +13 prosenttia. Lisäksi REIT-rahastot ovat edelleen aliarvostettuja verrattuna laajoihin osakemarkkinoihin. Hintakehityksen ja nettotulon välisen suhteen osalta REIT-rahastot ovat 12 prosenttia pitkän aikavälin keskiarvoa alhaisemmalla tasolla. Lisäksi REIT-yhtiöiden voitonjako ylitti inflaatiovauhdin 39 vuonna 41:stä tarkastellusta vuodesta.

RX REIT -indeksi

Saksalainen REIT-indeksi on jo noteerattu nimellä “RX REIT Index” ja sen ISIN on DE000A0MEN74. Tähän indeksiin kuuluu kuitenkin vain kolme REIT-yhtiötä:

REIT	ISIN	Kaupankäyntitunnus	Valuutta	Rahastovolyymi
alstria office REIT AG	DE000A0LD2U1	AOX	EUR	2,3 Mrd. EUR
Deutsche Konsum REIT AG	DE000A14KRD3	DKG	EUR	455 Milj. EUR
Hamborner REIT	DE000A3H2333	HABA	EUR	795 Milj. EUR

REIT-ETF:t vaihtoehtona suorille sijoituksille

On olemassa myös joitakin ETF-rahastoja eli pörssilistattuja sijoitusrahastoja, jotka sijoittavat pääasiassa REIT-rahastoihin. ETF-rahastojen suuri etu on, että suuria yksittäisiä riskejä vältetään, koska ne ovat laajasti hajautettuja.

BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT, joka on Lontoossa laskettuun FTSE EPRA/NAREIT REIT -indeksiin perustuva ETF-rahasto, on listattu myös Frankfurtin pörssissä. Indeksi koostuu 40 euroalueen kiinteistöosakkeesta, jotka edustavat vähittäismyynti-, toimisto- ja asuntosektoria. Saksa ja Ranska muodostavat suurimman osan indeksistä 36,5 prosentin ja 27 prosentin painotuksilla, ja seuraavina tulevat Belgia (18 %), Espanja (7,0 %) ja Suomi (5 %).

Suhteellisen pieni HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed tarjoaa pääsyn suurimpiin noteerattuihin kiinteistöyhtiöihin kehittyneissä maissa ympäri maailmaa eli Pohjois-Amerikassa, Aasiassa, Euroopassa ja Australiassa.

Aberdeen Global Premier Properties Fund on kaupankäynnin kohteena New Yorkin pörssissä, ja se on sijoittanut yli 100 eri REIT-rahastoon eri puolilla maailmaa.

REIT-ETF	ISIN	Kaupankäyntitunnus	Valuutta	Rahastovolyymi
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT	LU0192223062	IM2A	EUR	281 Milj. EUR
HSBC FTSE EPRA/NAREIT	IE00B5L01S80	H413	USD	265 Milj. USD
Aberdeen Global Premier Properties Fund	US00302L1089	AWP	USD	562 Milj. USD

Nämä ovat parhaat REIT:t yksityissijoittajille vuonna 2022

Real Estate Investment Trust -rahastoista kiinnostuneille sijoittajille on tarjolla lukuisia kiinnostavia vaihtoehtoja. Alla olevassa taulukossa on kymmenen REIT-yhtiön luettelo, joista kolme esitellään tarkemmin alla.

REIT-luettelo:

REIT-yhtiö	ISIN	Kaupankäyntitunnus	Valuutta
Community Healthcare	US20369C1062	CHCT	USD
Deutsche Konsum REIT-AG	DE000A14KRD3	DKG	EUR
Hamborner REIT	DE000A3H2333	HABA	EUR
Innovative Industrial Properties	US45781V1017	IIPR	USD
Life Storage	US53223X1072	LSI	USD
Prologis	US74340W1036	PLD	USD
Safehold	US78645L1008	SAFE	USD
Site Centers	US82981J1097	SITC	USD
W.P. Carey	US92936U1097	WPC	USD
Welltower	US95040Q1040	WELL	USD

Näillä REIT-yhtiöillä sijoittajilla on parhaat mahdollisuudet saada houkuttelevia kiinteistötuottoja. Yritysten talousluvut on kerätty 31.3.2022.

Innovative Industrial Properties (IIPR): suuren marihuanabuumin hyötyjä

1800-luvulla kultaryntäyksen suurimmat hyötyjät olivat kauppiaat, jotka toimittivat kullankaivajille tarvittavat välineet, kuten lapiot, pannut ja elintarvikkeet. Marihuanateollisuuden REIT Innovative Industrial Properties kuuluu juuri “laitteiden” luokkaan. Kiinteistöyhtiö hyötyy nousevasta kannabissektorista, sillä se vuokraa rakennuksia, kasvihuoneita ja tuotantotiloja kannabistuotantoa varten.

IIP tarjoaa ratkaisun tuotantokapasiteetin laajentamiseen

Tällä hetkellä useimmat kannabiksen tarjoajat pyrkivät ensisijaisesti kasvamaan nopeasti ja käyttämään pääomansa mahdollisimman järkevästi. Siksi on erittäin järkevää myydä omat tuotantolaitoksensa IIP:lle ja vuokrata ne suoraan pitkäaikaisesti. Kaikki voittavat: marihuanan tuottaja voi käyttää vapautuneet varat välittömästi laajentumiseen, ja REIT on tehnyt tuottavan “sale and lease back” -sopimuksen.

105 kiinteistöä marihuanan tuotantoa varten

Helmikuun 28. päivänä 2022 IIP omisti Yhdysvalloissa 105 kiinteistöä, jotka oli 100-prosenttisesti vuokrattu osavaltioiden lisensoimille kannabiksen käyttäjille lääketieteellisiin tarkoituksiin. Kiinteistöjen, joiden kokonaisneliömäärä on noin 734 000 neliöjalkaa, keskimääräinen jäljellä oleva vuokrakauden pituus on 16,6 vuotta ja niiden käyttöaste on 100 prosenttia. Toimipisteitä on 19 Yhdysvaltain osavaltiossa.

Liiketoiminta kasvaa kolminumeroista vauhtia

Lääkekannabiksen tarjoajat eivät kuitenkaan ole ainoita vuokralaisia. Marihuana on jo laillista virkistyskäyttöä 18 Yhdysvaltain osavaltiossa (sekä Washington D.C.:ssä) ja Kanadassa, ja yhteensä 37 osavaltiossa kannabis on laillistettu ainakin lääketieteellisiin tarkoituksiin. BDSA:n Legal Cannabis Forecast 2021 -raportin mukaan marihuanan laillisen myynnin odotetaan Yhdysvalloissa lähes kolminkertaistuvan vuoden 2020 18 miljardista dollarista 47 miljardiin dollariin vuoteen 2026 mennessä. IIP:n liiketoiminta jatkuu koronapandemiasta huolimatta. Kolmen vuoden aikana vuokratulot ovat kasvaneet keskimäärin +150 % vuodessa, ja osakekohtainen tulos on kasvanut +85 % vuodessa samalla ajanjaksolla. Tilikaudella 2022 REIT:n osakekohtaisen tuloksen odotetaan kasvaneen edellisvuoden 4,55 dollarista 6,06 dollariin analyytikkojen ennusteiden mukaan, ja tulevana vuonna 2023 osakekohtaisen tuloksen odotetaan nousevan jo 7,45 dollariin.

Spekulatiivisille sijoittajille REIT 3,4 % osinkotuotolla, joka myös hyötyy kasvavasta marihuanasektorista

Koska marihuana-REIT lupaa ennen kaikkea kasvua, 3,4 prosentin osinkotuotto (hinta 203 dollaria, neljännesvuosittainen osinko 1,75 dollaria) on huomattavasti alhaisempi kuin muilla REIT-yhtiöillä. Odotettavissa olevan jatkuvan tuloskasvun vuoksi osinkoa voidaan kuitenkin odottaa korotettavan edelleen lähitulevaisuudessa. Todellinen houkutus piilee kuitenkin erittäin nopeasti kasvavassa kannabisliiketoiminnassa. IIP on toistaiseksi lähes vertaansa vailla oleva erikoistunut palveluntarjoaja, ja se luo liiketoimintasegmenttinsä kautta win-win-tilanteen kehittyvälle teollisuudelle. REIT nousi +75% lähes 140 dollariin sen listautumisen jälkeen, mutta Innovative Industrial Propertiesin osakekurssi kääntyi kovaan laskuun marihuanabuumin laskiessa ja koronan muututtua globaaliksi pandemiaksi. Tämän seurauksena kurssi putosi jopa 40 dollariin. Sen jälkeen REIT:in arvo on jo parhaimmillaan yli seitsenkertaistunut ja noussut 288,02 dollarin huippuunsa. Nykyisellä 190 ja 205 Yhdysvaltain dollarin välisellä hintaluokalla rohkeat sijoittajat voivat jälleen uskaltaa tehdä pitkäaikaisia uusia hankintoja hyvin spekulatiiviseen REIT-yhtiöön.

W.P. Carey (WPC): Vähäriskinen liiketoimintamalli ja vaikuttava menestystarina

W.P. Carey on niin sanottu triple net leasing REIT. Tämä tarkoittaa sitä, että REIT omistaa rakennussalkun, jossa vuokralaiset vastaavat itse kaikista kiinteistöjen käyttökustannuksista, mukaan lukien veroista ja ylläpidosta. Tämä on erittäin tuottoisa liiketoimintamalli, koska maailmanlaajuisesti laajasti hajautettu kiinteistöyhtiö voi keskittyä ydinosaamiseensa, ja itse kiinteistöistä syntyy vain vähän vaivaa ja kustannuksia.

Vähäriskinen liiketoimintamalli: osto ja vuokraus edelliselle omistajalle

Kuten monet muutkin REIT-yritykset, Carey ostaa omaisuutta yrityksiltä ja vuokraa ne sitten suoraan takaisin edellisille omistajille pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla. Kuten Innovative Industrial Propertiesin kohdalla, tämä tarjoaa vuokralaisille varoja kasvun tai yritysostojen rahoittamiseen. Carey hyötyy näin ollen suhteellisen riskittömästi vuokrahintojen ja rahoituskustannusten välisestä erosta.

Laaja hajautus sektoreittain, kiinteistötyypeittäin ja maittain

Kiinteistöyhtiöllä on tällä hetkellä suuri salkku, johon kuuluu noin 1 304 kiinteistöä, jotka on vuokrattu noin 352 vuokralaiselle. Noin kaksi kolmasosaa vuokrista, joiden kokonaismäärä on noin 1,2 miljardia Yhdysvaltain dollaria vuodessa, tulee Yhdysvalloista, ja loput tulevat pääasiassa Euroopasta. Euroopassa vuokralaisina ovat esimerkiksi 20 Metro-tukkumyymälää ja 42 Hellweg-rautakauppaa Saksassa. Vuokralaisiin kuuluu tunnettuja nimiä, kuten Marriot-hotelliketju (18 hotellia) sekä New York Times (pääkonttori). Reilut 26 prosenttia tuloista tulee teollisuudesta, 24 prosenttia varastosta ja logistiikasta, 19,5 prosenttia toimistoista ja loput jakautuvat vähittäiskaupan, koulutuksen ja muiden vuokralaisten kesken. Liiketoiminnan hajautus eri sektoreille ja yrityksen maailmanlaajuinen kiinteistöportfolio tekevät W.P. Careysta yhden markkinoiden monipuolisimmista REIT-yhtiöistä. Hajautus suojaa yritystä, jos kiinteistösektorin kehitys muuttuu heikommaksi jollakin alueella. Tämä oli myös REIT:n suuri valttikortti koronakriisin aikana. W.P. Careyn nykyiset vuokrasopimukset ovat voimassa keskimäärin lähes 11 vuotta, ja vuokrausaste on korkea 98,5 prosenttia.

Tuore osinkoaristokraatti: 25 osinkoa peräkkäin ja 5,2 prosentin osinkotuotto

W.P. Careyn vuokratulojen odotetaan analyytikoiden mukaan nousevan hieman 1,33 miljardista dollarista 1,40 miljardiin dollariin vuonna 2022 ja 1,58 miljardiin dollariin ensi vuonna. Kun osakekohtainen tulos oli edellisvuonna 2,24 dollaria, analyytikot odottavat kuitenkin, että tulos laskee tänä vuonna 1,89 dollariin. Ensi vuonna osakekohtaisen tuloksen odotetaan palaavan vähintään 1,95 dollariin.

W.P. Carey erottuu monien triple net leasing REIT-yhtiöiden joukosta ennen kaikkea kokonsa ja menestyksensä vuoksi. Yhtiö on nyt pystynyt kasvattamaan osinkoaan 25 peräkkäisenä vuotena, minkä ansiosta se on saanut osinkoaristokraatin arvonimen. Tällä hetkellä neljännesvuosittainen osinko on noin 1,057 USD, joten vuoden aikana maksetaan noin 4,23 USD. Osakkeen tämänhetkisellä 82 dollarin hinnalla tämä johtaa houkuttelevaan 5,2 prosentin osinkotuottoon.

Perussijoitus REIT-sijoittajille

Careyllä on erinomainen ja erittäin kokenut johtoryhmä, joka on pitänyt yrityksen menestyksen tiellä viime vuosikymmeninä. Laajan hajautuksen ansiosta koronapandemia ei juurikaan vaikuttanut yritykseen. Näin ollen REIT soveltuu sijoittajille, jotka keskittyvät johdonmukaisuuteen ja joilla on pidempi aikahorisontti mielessä. W.P. Carey vakuuttaa vaikuttavan historian lisäksi laajalla hajautuksella ja houkuttelevalla osinkotuotolla. Pieni haittapuoli on kuitenkin se, että osa osingosta maksetaan yrityksen pääomasta, sillä juoksevat tulot eivät kata osingonmaksuja. Siitä huolimatta REIT-rahasto on perussijoitus kansainvälisesti suuntautuneille kiinteistösijoittajille.

Welltower (WELL): onnistunut käänne koronakriisin jälkeen

Yksi suurimmista REIT-rahastoista on Welltower. Alan raskassarjalainen sijoittaa pääasiassa terveydenhuoltoalalle ja keskittyy pääasiassa Yhdysvalloissa sijaitseviin laitoksiin. Salkkuun kuuluu kuitenkin myös kiinteistöjä Kanadassa ja UK:ssa. Koronapandemia koetteli REIT-yhtiötä aluksi kovasti, mutta se onnistui tekemään vaikuttavan käänteen.

Kohteena ensiluokkaiset terveydenhuollon kiinteistöt

Welltower sijoittaa vanhainkoteihin ja -asuntoihin, kuntoutuskeskuksiin ja muihin terveydenhuoltoalan kiinteistöihin. Pääpaino on kalliimmissa seniorikiinteistöissä arvostetuissa paikoissa (esimerkiksi Manhattanilla ja Beverly Hillsissä) ja muissa lääketieteellisiin tarkoituksiin käytettävissä huippukiinteistöissä. Tällä hetkellä yhtiö hallinnoi yhteensä yli 1600 kiinteistöä, joissa asuu yli 300 000 asukasta. Lisäksi Welltowerin sairaaloissa, kuntoutuskeskuksissa ja muissa avohoitolaitoksissa käy vuosittain noin 20 miljoonaa potilasta.

Terveydenhuoltoala hyötyy väestörakenteen muutoksesta

Ennen kaikkea yhteiskunnan väestökehitys on valtava kasvumahdollisuus vanhainkoti- ja terveydenhuoltoalan REIT-yhtiöille. Syntyvyydeltään suurimmat suuret ikäluokat ovat nyt vähitellen siirtymässä eläkkeelle. On siis ennakoitavissa, että hoitolaitosten kysyntä on tulevaisuudessa valtavaa. Tämän lisäksi myös avohoito ja hyvin lyhyet sairaalajaksot ovat muodissa kehittyneen lääketieteellisen teknologian ansiosta. Welltower on erittäin vahvasti läsnä tällä osa-alueella.

Pienemmät riskit kalliisiin laitoksiin keskittymisestä johtuen

Strateginen keskittyminen kalliisiin kohteisiin merkitsee sitä, että yli yhdeksän kymmenestä vanhainkodin asukkaasta on nykyään yksityisiä maksajia, eivätkä he siten kuulu Medicaren tai Medicaidin kaltaisten julkisten ohjelmien piiriin. Kiitos asteittaisen siirtymisen joistakin matalan marginaalin kiinteistöistä kalliimpiin palveluihin, vain noin 7 % Welltowerin tuloista tulee nyt Yhdysvaltain julkisesta terveydenhuollosta. Tällä alalla poliittiset päätökset vaikuttavat voimakkaasti kehitykseen. Terveyspolitiikassa tapahtuneiden useiden muutosten vuoksi hoidon ja sairaanhoidon rahoituksen vakiomaksuihin on viime aikoina tehty toistuvasti oikeudellisia- tai hinnanmuutoksia. Viime vuosina tämä on johtanut epävarmuuden kasvuun huonommassa asemassa olevien kilpailijoiden keskuudessa.

Koronapandemia painaa liiketoimintaa

Koronapandemia iski erityisesti tämän REIT:in liiketoimintaan. Monet vuokralaisista kamppailivat tiloissaan koronapesäkkeitä vastaan rajoittamalla laajasti esimerkiksi uusien asukkaiden tai potilaiden hyväksymistä. Ei ihme, että Welltower oli niiden kiinteistösijoitusyritysten joukossa, joiden osakekurssi laski prosentuaalisesti eniten koronaromahduksen aikana. Kriisin seurauksena terveydenhuoltolaitosten keskimääräinen käyttöaste laski 86 prosentista alle 73 prosenttiin. Tilanne on ilmeisesti jo parantumassa ja vuokrausaste on jo 77 prosenttia. Eri laitokset ottavat jälleen vastaan uusia asukkaita tai potilaita. Korkeammista kustannuksista huolimatta toimijat pystyvät edelleen maksamaan vuokransa, eikä merkittäviä maksuhäiriöitä ole ollut aiempiin vuosiin verrattuna.

2,5 % osinko osingonleikkauksesta huolimatta

Welltower on kyennyt kasvattamaan osakekohtaista tulosta keskimäärin +7 prosenttia kolmen viime vuoden aikana alan vaihtelevista poliittisista suuntauksista tai koronasta huolimatta. Kuluvalla tilikaudella 2022 analyytikot odottavat tuloksen kasvavan jälleen 0,78 dollarista 0,92 dollariin osakkeelta (+18 %) kahden peräkkäisen laskun jälkeen. Vuokratulojen oletetaan kasvavan +16 prosenttia 4,7 miljardista dollarista 5,5 miljardiin dollariin.

Tulevana vuonna markkina-asiantuntijat odottavat vuokratuottojen kasvavan +9 prosenttia 6 miljardiin dollariin ja osakekohtaisen tuloksen olevan 1,37 dollaria.

Yhtiö, joka ei ollut leikannut osinkojaan vaikuttavan 24 vuoden ajan ja joka oli nostanut osinkoa 14 kertaa, päätti leikata osinkoa merkittävästi heikentyneen liiketoiminnan tuloksen vuoksi. Näin ollen neljännesvuosittaista osinkoa leikattiin 0,87 dollarista osakkeelta (vuotuinen osinko 3,48 dollaria) 0,61 dollariin osakkeelta (vuotuinen osinko 2,44 dollaria). REIT:n osakekurssin ollessa 96 Yhdysvaltain dollaria sen osinkotuotto on kuitenkin edelleen 2,5 prosenttia. On myös syytä huomata, että Welltowerilla on edelleen yksi alan alhaisimmista velkasuhteista.

Onnistuneesta käänteestä huolimatta REIT soveltuu vain spekulatiivisille sijoittajille

Sijoittajille, jotka haluavat hyötyä väestörakenteen muutoksesta tulevina vuosina, korona tarjosi Welltowerin kohdalla spekulatiivisen ostomahdollisuuden vankkaan, mutta viime aikoina kriisin koettelemaan terveydenhuoltoalan REIT-yhtiöön. Ala kasvaa tasaisesti tulevina vuosina, ja myös terveydenhuoltolaitosten ja vanhainkotien kysyntä pysyy korkeana. Welltower hyötyy tästä kehityksestä keski- ja yläluokille suunnattujen tilojensa ansiosta. Näin ollen on erittäin mahdollista, että Welltower pystyy jatkamaan edellisvuosien vahvaa kehitystä selvittyään pandemiasta. Kun käyttöastetta nostetaan uudelleen, olemassa oleva vapaa asuinkapasiteetti voidaan muuttaa kasvaviksi vuokratuloiksi. REIT:in voittojen ja osinkojen pitäisi siis viimeistään kahden vuoden kuluttua olla jälleen vähintään kriisiä edeltävällä tasolla. Spekulatiivisten sijoittajien, jotka ovat kiinnostuneita Welltowerista, kannattaa todennäköisesti odottaa kurssin laskevan 80–85 dollarin välille ennen pitkäaikaisen sijoituksen tekemistä.

Johtopäätös: korona ravistelee REIT-alaa

Kiinteistösijoitusyritykset kärsivät valtavia tappioita kaikkialla koronaromahduksen aikana maaliskuussa 2020. Tämä ei ollut yllätys, sillä maailmanlaajuiset rajoitukset johtivat lyhyellä aikavälillä valtaviin häiriöihin kiinteistömarkkinoilla. Tämän jälkeen kehitys oli aluksi kaksijakoista. Logistiikkaan, digitaalialaan tai muihin “kriisivoittajiin” keskittyneet REIT-yhtiöt elpyivät voimakkaasti, mutta muut REIT-yhtiöt jäivät huomattavasti jälkeen. Toimisto- ja liikekiinteistöihin tai hotelleihin ja ravintoloihin keskittyvät REIT-yhtiöt kärsivät pidempään monissa maissa rajoitetusta liikkumisvapaudesta ja etätyönteosta. Myös hoitolaitoksiin ja vanhainkoteihin keskittyvien REIT-yhtiöiden käyttöasteet ovat laskeneet pandemian vuoksi ja siten myös niiden tulot ovat pienentyneet.

Turvallisuutta hakevien sijoittajien tulisi siksi sijoittaa laajasti hajautettuihin REIT-yhtiöihin, kuten W.P. Careyyn, tai REIT-yhtiöihin, jotka keskittyvät menestyviin aloihin, kuten Innovative Industrial Propertiesiin. Spekulatiivisille sijoittajille Welltower voi olla kiinnostava vaihtoehto. Lopputulos on, että kiinteistösijoitusyritykset pystyvät jatkossakin tarjoamaan korkeampia osinkotuottoja kuin useimmat “tavalliset” osakkeet tulevina vuosina. Inflaation kiihtyminen voi myös lisätä kiinteistösijoittamisen houkuttelevuutta, mikä tukee REIT-alaa.

Parhaat osinko-ETF:t 2023 

31. toukokuu 2023

Parhaat mikrosiru- ja puolijohdeosakkeet 2023 

24. toukokuu 2023

10 parasta tekoälyosaketta vuonna 2023

17. toukokuu 2023

USA:n parhaat osakkeet 2023

10. toukokuu 2023

Parhaat televiestintäosakkeet 2023

3. toukokuu 2023

Parhaat palladiumosakkeet vuonna 2023

26. huhtikuu 2023